AI-sfeerimpressie op Funda: wat de regels precies zeggen

Sinds februari 2026 gelden er strengere voorwaarden voor AI-beelden in woningadvertenties. Funda scherpte zijn publicatievoorwaarden aan en de Europese AI-verordening stelt sindsdien transparantie-eisen aan kunstmatig gegenereerd beeldmateriaal. In juli volgde landelijke publiciteit over misleidende AI-foto's op Funda, waarna de handhaving zichtbaarder werd.

Voor een makelaar die virtuele styling wil gebruiken is de vraag daarom niet meer óf het mag, maar hoe het moet.

Mag het?

Ja. Funda staat AI-bewerkte en AI-gegenereerde beelden toe als aanvullende foto's bij een woningadvertentie. Dat is expliciet beleid, geen grijs gebied. Steeds meer makelaars gebruiken het om een lege woning virtueel in te richten of om te laten zien wat een gedateerde ruimte kan worden.

Er zitten drie voorwaarden aan.

Voorwaarde 1: de vermelding staat in de foto zelf

Dit is het punt waar de meeste tools tekortschieten. Funda vereist dat in de afbeelding zichtbaar is dat het om een AI-gecreëerd of bewerkt beeld gaat.

Een zin onder de advertentie zoals "foto's zijn voorzien van virtual staging" dekt dat niet. De reden is praktisch: foto's worden losgeknipt van hun context. Ze verschijnen in zoekresultaten, in pushmeldingen, in doorgestuurde appjes en op screenshots. De omschrijving reist niet mee, het beeld wel.

Het label moet dus in de pixels zitten, niet in de metadata en niet in de tekst eronder. Metadata overleeft opnieuw opslaan of uploaden vaak niet; een ingebrand label wel.

De gangbare bewoording in Nederlandse advertenties is "AI-sfeerimpressie". Kort, feitelijk, en het maakt duidelijk dat het om een impressie gaat en niet om een opname van de bestaande situatie.

Voorwaarde 2: nooit als hoofdfoto

Een AI-gegenereerd beeld mag niet de hoofdfoto van de advertentie zijn. Die uitzondering geldt alleen voor nieuwbouwprojecten, waar nog niets bestaat om te fotograferen.

Praktisch betekent dit: fotografeer de woning zoals hij is, gebruik die opname als hoofdfoto, en zet de gestylde beelden erachter in de reeks. De koper ziet dan eerst de werkelijkheid en daarna de mogelijkheid.

Voorwaarde 3: het beeld blijft realistisch

Kleur- en lichtcorrectie is toegestaan. Het aanpassen van verhoudingen niet: een kamer groter laten lijken dan hij is, valt buiten wat mag. Dat geldt voor AI net zo goed als voor een groothoeklens die te ver wordt opgerekt.

Een bruikbare toets: verandert de afwerking, of verandert de woning? Andere keukenfronten, een nieuwe vloer, meubels in een lege kamer, dat verandert de afwerking. Een raam verplaatsen, een muur weghalen of de ruimte oprekken verandert de woning, en dat hoort niet in een sfeerimpressie zonder dat er heel expliciet bij staat wat er is gewijzigd.

Wat er gebeurt als je het niet doet

Funda kan advertenties die niet aan de voorwaarden voldoen offline halen. Belangrijker in de praktijk is het vertrouwen: de berichtgeving van afgelopen zomer ging over kopers die zich misleid voelden door foto's die niet klopten met wat ze bij de bezichtiging aantroffen. Een zichtbaar label voorkomt precies dat gesprek.

Andere Nederlandse portals hanteren vergelijkbare uitgangspunten. Een correct gelabelde foto is overal bruikbaar; een ongelabelde is dat nergens met zekerheid.

Hoe wij het oplossen

Bij het exporteren staat één vinkje: AI-sfeerimpressie. Staat dat aan, dan wordt het label in het beeld gebrand, rechtsonder, in vaste bewoording en op een vaste plek.

Twee dingen zijn daarbij bewust zo gebouwd:

Het label wordt niet door de AI bedacht. Het wordt er deterministisch overheen gezet met beeldbewerking. Daardoor is elke export identiek en staat er nooit een variant of een spelfout in. Wat je één keer laat controleren, geldt voor al je woningen.

Het overleeft de rest van de keten. Omdat het in de pixels zit, blijft het staan na comprimeren, opnieuw opslaan en uploaden naar het portal.

De export is verder gewoon 2160×1440 pixels en onder de 10 MB, het formaat dat Funda vraagt.

Kort samengevat

• AI-beelden mogen, als aanvullende foto
• De vermelding moet in de afbeelding staan, niet alleen in de omschrijving
• Een AI-beeld is nooit de hoofdfoto, behalve bij nieuwbouw
• Afwerking aanpassen mag, de ruimte vergroten niet
• Bewaar je originele foto's, zodat je altijd kunt laten zien wat de uitgangssituatie was

Bekijk hoe de export met AI-vermelding werkt of probeer het op één woning.

Deze pagina beschrijft de regels zoals ze in augustus 2026 gelden. Funda kan zijn voorwaarden wijzigen; raadpleeg bij twijfel het actuele publicatiereglement.