Wat is een sfeerimpressie, en wanneer moet er AI bij staan?

Een sfeerimpressie is een beeld dat laat zien hoe een woning of kamer eruit kan zien: ingericht, verbouwd of afgebouwd. Het is geen opname van hoe de woning er nu bij staat. Daarom staat er bij een sfeerimpressie altijd bij dat het een impressie is.

Je kent het woord uit nieuwbouwbrochures, waar het onder getekende beelden van woningen staat die nog gebouwd moeten worden. Sinds AI een gewone foto kan inrichten of verbouwen, zie je het ook bij bestaande woningen op Funda, als ‘AI-sfeerimpressie’.

Drie soorten beelden in een woningadvertentie

Een artist impression wordt gemaakt voordat er iets te fotograferen is. Een AI-sfeerimpressie begint juist bij een foto: de lege woonkamer krijgt meubels, de keuken uit 2004 nieuwe fronten. De kamer zelf, met zijn ramen, deuren en afmetingen, hoort daarbij gelijk te blijven.

Wanneer moet er AI bij staan?

Op Funda moet in elke foto waarin de werkelijkheid inhoudelijk met AI of andere beeldbewerking is veranderd, duidelijk staan dat het om een AI-gecreëerd of gemanipuleerd beeld gaat. Dat staat in Funda's publicatiereglement. Licht, contrast en scherpte bijwerken telt niet als inhoudelijke wijziging en hoeft niet vermeld te worden.

De NVM noemt ‘AI-impressie’, ‘AI-gegenereerd beeld’ en ‘artist impression’ als aanduidingen met de voorkeur, groot genoeg om meteen te zien. Een algemene zin in de advertentietekst is volgens de NVM niet genoeg als daaruit niet blijkt om welke foto's het gaat.

Het woord ‘sfeerimpressie’ alleen zegt een koper dat het beeld een impressie is, maar niet dat AI het heeft gemaakt. Daarom staat er op AI-beelden meestal ‘AI-sfeerimpressie’: dan staan beide in één woord.

Buiten Funda geldt sinds 2 augustus 2026 artikel 50 van de Europese AI-verordening. Wie een realistisch AI-beeld van een bestaande plek gebruikt, moet melden dat het met AI is gemaakt of bewerkt. Ook op je eigen site of in een folder hoort de vermelding er dus bij.

Wat een sfeerimpressie niet mag

Een impressie mag laten zien wat kan, niet wat niet kan. Funda en de NVM noemen dezelfde grenzen:

• De kamer mag niet groter lijken dan hij is, ook niet door te kleine meubels.
• Ramen, deuren, muren en andere bouwkundige onderdelen blijven waar ze zijn.
• Zichtbare gebreken, zoals een scheur of een vochtplek, worden niet weggewerkt.
• Bij een bestaande woning is een AI-beeld nooit de hoofdfoto. Bij nieuwbouwprojecten mag dat wel, met de vermelding erin.

Als koper: zo lees je een sfeerimpressie

Leg de impressie naast de gewone foto van dezelfde kamer en naast de plattegrond. Kijk naar wat vast zit: ramen, deuren, radiatoren, de trap. Die horen op beide beelden op dezelfde plek te staan. Meubels zeggen alleen iets over de mogelijkheden, niet over wat je koopt. En bij de bezichtiging meet je zelf.

Lees de volledige regels van Funda, de NVM en de AI-verordening, of bekijk hoe je een opgeleverde nieuwbouwwoning of een bestaande woning laat inrichten op de foto.

Bronnen

• Funda, Reglement publicatie onroerend goed objecten (gelezen op 12 oktober 2026)
• Funda, AI-beelden op Funda: wat mag wel en niet? (20 augustus 2026)
• NVM, AI-beelden bij woningpresentaties moeten realistisch en herkenbaar zijn (2 september 2026)
• AI-verordening, artikel 50