Huis verkopen: 10 tips, van vraagprijs tot bezichtiging

Een huis verkoopt sneller als de prijs klopt, de advertentie in één keer duidelijk is en de bezichtiging bevestigt wat de foto's beloven. Hieronder staan tien dingen die je zelf in de hand hebt, in de volgorde waarin je ze tegenkomt.

1. Vergelijk twee of drie makelaars

Vraag meerdere makelaars om een waardebepaling en een verkoopplan. Vergelijk niet alleen de courtage, ook wat erin zit: fotograaf, plattegrond, meetrapport, het advertentiepakket op Funda, wie de bezichtigingen doet en hoe vaak je iets hoort. Een makelaar die de hoogste waarde noemt, is niet automatisch degene die het meeste ophaalt.

2. Bepaal de vraagprijs op verkochte huizen

Kijk naar woningen in je buurt die de afgelopen maanden verkocht zijn, met een vergelijkbaar type, oppervlak en onderhoudsstaat. Vraagprijzen van huizen die nog te koop staan zeggen weinig: die zijn nog niet verkocht. Je makelaar heeft de verkoopprijzen; vraag erom.

Een vraagprijs die ver boven de markt ligt, kost je vooral de eerste weken. Dat is de periode waarin je woning nieuw is in de zoekresultaten en in de zoekopdrachten die kopers hebben opgeslagen.

3. Regel de papieren vooraf

Een paar dingen heb je hoe dan ook nodig. Als ze klaarliggen, loopt de verkoop niet vast op een formulier:

• Energielabel. Dat is verplicht bij de verkoop. Aanvragen kost een paar weken als er nog een opname moet komen.
• Meetrapport en plattegrond. De makelaar meet de woning volgens de meetinstructie, zodat het oppervlak in de advertentie klopt.
• Vragenlijst en lijst van zaken. Wat weet je over gebreken, en wat blijft er achter in het huis?
• Bij een appartement: de stukken van de VvE, zoals de notulen, de jaarrekening en het meerjarenonderhoudsplan.

4. Repareer wat een koper meteen ziet

Een koper rekent kleine gebreken zwaarder dan ze zijn. Een lekkende kraan, een kapotte tegel, verkleurde kitranden, een klemmende deur: dat kost jou een middag en voorkomt dat de koper gaat optellen. Een muur in een rustige kleur verven is het goedkoopste wat je kunt doen aan een kamer die er gedateerd uitziet.

Grotere verbouwingen vlak voor de verkoop betalen zich zelden terug. Een koper heeft vaak eigen plannen voor de keuken en de badkamer.

5. Ruim op en haal het persoonlijke weg

Hoe minder spullen, hoe groter een kamer lijkt. Haal per kamer de helft weg van wat er staat: de stapel post, de foto's aan de koelkast, het speelgoed, de extra stoelen. Zet het tijdelijk in een berging of bij familie. Persoonlijke spullen leiden af: een koper wil zich zijn eigen leven in het huis voorstellen.

6. Zorg voor foto's die de woning goed laten zien

De foto's bepalen of iemand een bezichtiging aanvraagt. Maak het huis klaar voor de fotograaf alsof er die dag een bezichtiging is: opgeruimd, lampen aan, gordijnen open. Hoe je dat aanpakt, ook als je zelf fotografeert, staat in foto's voor de verkoop van je huis.

7. Laat zien wat een lege of gedateerde kamer kan worden

Een lege kamer is op een foto moeilijk te lezen, en een keuken uit de jaren negentig doet een koper vooral aan verbouwen denken. Met virtual staging zet je meubels in een lege kamer of laat je zien hoe een gedateerde ruimte er vernieuwd uitziet. Gebruik zo'n beeld naast de echte foto en zet er "AI-sfeerimpressie" in. Op Funda is dat zo verplicht; de regels staan in AI-sfeerimpressie op Funda.

8. Bereid de bezichtiging voor

• Licht. Alle lampen aan, ook overdag, en gordijnen open.
• Lucht en temperatuur. Lucht het huis een uur van tevoren en zet de verwarming op een normale temperatuur. Kook die dag niets met een sterke geur.
• Ruimte. Auto niet op de oprit, fietsen niet in de gang, de wasmand uit de badkamer.
• Huisdieren. Neem ze mee of laat ze opvangen.
• Buiten. Gras gemaaid, voordeur schoon, de bel werkt.

9. Laat de makelaar de bezichtiging doen

Kopers kijken vrijer rond en stellen eerlijker vragen als de verkoper er niet bij is. Ga een uur wandelen. Leg wel klaar wat een koper kan vragen: het jaar van de cv-ketel, wanneer het dak is gedaan, het energieverbruik per maand, wat er recent is vernieuwd.

10. Wees voorbereid op de onderhandeling

Spreek met je makelaar vooraf af wat je ondergrens is en hoe je omgaat met voorbehouden, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Dan hoef je niet onder tijdsdruk te beslissen als er een bod binnenkomt. Kijk bij meerdere biedingen naar meer dan het bedrag: een bod zonder voorbehoud van financiering of met een opleverdatum die jou uitkomt, kan meer waard zijn dan een iets hoger bod.

Kort samengevat

1. Vergelijk makelaars op courtage én op wat erin zit
2. Baseer de vraagprijs op verkochte woningen
3. Energielabel, meetrapport en VvE-stukken op tijd regelen
4. Kleine gebreken repareren, geen grote verbouwing
5. Opruimen en persoonlijke spullen weg
6. Goede foto's, bij daglicht en opgeruimd
7. Lege of gedateerde kamers laten zien met een AI-sfeerimpressie
8. Licht, lucht en ruimte bij de bezichtiging
9. De makelaar laten rondleiden
10. Ondergrens en voorbehouden vooraf afspreken

Heb je een kamer die op de foto niet laat zien wat hij kan zijn? Probeer de studio met een foto die je al hebt.